Väikemetsaomanik tegeleb metsa müümisega üldjuhul kord elu jooksul, suuromanikele ja ettevõtetele on see pigem igapäevane tegevus, kus otsitakse sobivaid ostjaid, müüjaid ning tehinguid. Nende jaoks on metsaturul kauplemine lihtsam, sest nad hoiavad end kursis hindade, majanduse ning puidusektoris toimuvaga. Seetõttu on müügimõtete tekkimise korral kehvemas positsioonis peaasjalikult need, kes teemaga nii tihti kokku ei puutu.
Kuna tegemist on aga ühe suurima varaga, mida omanik realiseerib, on mõistlik teada nii mõndagi enne käelöömist müügiks, sest küsimus ei ole ainult selles, kes ostab, vaid ka selles, millistel tingimustel ja millise hinnaga tehing lõpuks sõlmitakse.
Mida müüd?
Esimene samm metsale ostja leidmisel on mõista, mida täpselt müüakse. Kas tegemist on metsamaa tervikuna müügiga või soovitakse müüa ainult raieõigust? Need kaks varianti erinevad oluliselt nii hinna, riski kui ka pikaajalise mõju poolest. Metsamaa müük tähendab vara lõplikku loovutamist, samas kui raieõiguse müük võimaldab teenida tulu, kuid jätta maa ja tulevane mets endale. Sageli tehaksegi esimesed vead just siin, kui ei mõisteta tehingu tegelikku sisu.
Kui potentsiaalne ostja on teinud sulle pakkumise näiteks telefoni teel ning arvad, et müüd talle üksnes metsas olevat puitu, kuid ostja soovib tehingu kinnitada notaris, tasub juba siin tõmmata pidurit ja asjasse süüvida.
Raieõigust notar ei kinnita
Peaaegu mitte kunagi ei kinnitata raieõiguse ostutehingut notaris. Tavaliselt sõlmitakse raieõiguse müük lihtkirjaliku lepinguga, kuid seejuures peab olema tähelepanelik. Kui leping ei ole piisavalt täpne, võib omanik kaotada kontrolli selle üle, kas raiutakse nii, nagu ta soovib, ning kuidas lahendada vaidlusi hilisemate pretensioonide korral.
Seetõttu on soovitatav müüa raieõigus oksjonil, kus metsaspetsialistid selgitavad vajalikku metsaomanikule, abistavad dokumentide koostamisel ning kus ostjad on kontrollitud. See tähendab, et nende töö kvaliteet ei too kaasa hilisemaid probleeme.
Notar kinnitab ostu-müügitehingu
Kui müüakse kinnisasi ehk metsamaa ise, peab tehing alati olema notariaalne. See tähendab, et notar kontrollib osapooli, selgitab lepingu sisu ning kanne tehakse kinnistusraamatusse. Omanik vahetub ametlikult ja tehing on õiguslikult selge.
Maavalduse kasutusõigus
Teine ja oluliselt tõsisem teema on maavalduse kasutusõigus. See on samuti notariaalne tehing ja kantakse kinnistusraamatusse. Sisuliselt annab omanik kellelegi õiguse oma maad kasutada kindlal eesmärgil, näiteks metsa majandamiseks.
Paraku on see üsna libe tee, kui tegemist ei ole läbi ja lõhki tuttava inimesega. Kui selline kasutusõigus on antud väga laialt või pikaks ajaks, võib tegelik kontroll maa üle suurel määral minna teisele osapoolele. Omanik jääb küll formaalselt alles, kuid praktiliselt otsustab maa kasutamise üle keegi teine, samas kui vastutus jääb omanikule.
Selline leping võib anda õiguse teha raiet teatud perioodi jooksul, liikuda tehnikaga kinnistul, teha hooldustöid või muid majandamistoiminguid. Kui need tingimused ei ole selgelt piiratud, võib omanikul tekkida olukord, kus ta ei tea täpselt, mis tema maal toimub või kui ulatuslik tegevus seal on.
Seega tekib õigustatud küsimus, miks peaks maaomanik sellega nõustuma, kui on olemas raieõiguse müümise võimalus, mis on ajutine ega mõjuta pikaajaliselt kogu maavalduse kasutamist. Ometi selliseid lepinguid metsaomanikele pakutakse. Miks?
Miks selliseid tehinguid pakutakse?
Põhjus on selles, et see, kes saab maa kasutusõiguse, ei pea olema sama isik, kes ise sellel maatükil raiet teostab. Kui annad kellelegi kasutusõiguse või väga laia lepingu, pead arvestama, et tal võib olla õigus korraldada raiet ja kaasata selleks kolmandaid osapooli (nt alltöövõtjad või ostjad).
Praktikas tähendab see, et ta võib edasi müüa raietöö võimaluse või korraldada müügi enda nimel. Ta ei müü sinu metsa, vaid kasutab oma lepingulist õigust seda majandada. Sellises olukorras võib juhtuda, et metsaomanik saab kokkulepitud tasu, kuid tegelik turuväärtus, mis metsast välja võetakse, on sellest oluliselt suurem.
Mudel on lihtne: maaomanik annab õiguse suhteliselt soodsa hinnaga, lepingupartner organiseerib töö, müüb puidu turuhinnaga (või oksjonil) ning vahe jääb temale. See tähendab, et sina saad fikseeritud tasu, kuid tema võtab riski ja potentsiaalselt suurema kasumi. See ei ole iseenesest vale, vaid lihtsalt ärimudel. Küsimus on selles, kas omanik saab õiglast tasu. Vastus on sageli ei.
Paraku küll notar selgitab lepingu juriidilist poolt, kuid ei pruugi hinnata selle majanduslikku mõju sinu kui metsaomaniku jaoks.
Kuidas leida ostja?
Traditsiooniliselt pöördutakse tuttavate, kohalike ettevõtete või metsandusfirmade poole. Viimastel aastatel on aga üha enam levinud oksjonikeskkonnad, kus mitmed ostjad konkureerivad sama metsa pärast. See võib viia parema hinnani, kuna turu tegelik nõudlus tuleb selgemalt esile. Samas nõuab selline lähenemine veidi rohkem ettevalmistust ja teadlikkust.
Riskid müümisel
Üks levinumaid ohte on alahindamine. Kui omanik ei tea oma metsa tegelikku väärtust, on väga lihtne nõustuda pakkumisega, mis jääb turutasemest madalamaks. Mets võib esmapilgul tunduda n-ö tavaline, kuid tegelikkuses võib seal olla arvestatav kogus küpset puitu või hea kasvupotentsiaal. Seetõttu on enne müüki oluline omada ülevaadet metsa seisukorrast ja väärtusest.
Teine risk on seotud lepingu tingimustega. Eriti raieõiguse müügi puhul tuleb tähelepanelikult jälgida, millised õigused ja kohustused lepinguga kaasnevad. Näiteks võib lepingus olla kirjas, millal ja kuidas raiet tehakse, kes vastutab võimalike kahjustuste eest ning millised on tähtajad. Ebamäärased või liiga üldised kokkulepped võivad hiljem tuua kaasa vaidlusi. Samas võivad vaidlusi tekitada ka liiga detailsed lepingud. Kõige mõistlikum oleks lasta leping koostada kogenud metsaspetsialistil.
Lisaks tasub arvestada ka ajastusega. Metsaturg ei ole staatiline ning hinnad sõltuvad nii puiduturust kui ka laiemast majandusest. On perioode, kus nõudlus on suurem ja hinnad kõrgemad, ning perioode, kus ostjad on ettevaatlikumad. Kannatlikkus võib siin tähendada märkimisväärset lisatulu.
Teadlik metsaomanik ei kaota hinnas
Huvitav on see, et paljud ostjad teevad otsuseid samade andmete põhjal, mis on kättesaadavad ka omanikule. Metsaregistri info, metsamajandamiskava ja varasemad tehingud annavad üsna hea pildi metsa väärtusest. See tähendab, et teadlik omanik on alati tugevamas positsioonis. Ta ei müü mitte lihtsalt “metsa”, vaid konkreetsete omadustega vara, mille väärtust ta mõistab.
Kui eesmärk on müüa raieõigust, on eriti oluline leida õige ostja, kes suudab pakkuda nii õiglast hinda kui ka professionaalset teostust. Kui otsid raieõiguse ostjat, tasub võrrelda erinevaid pakkumisi ja veenduda, et tehingu tingimused on läbipaistvad ja arusaadavad.
